目前在华侨城纯水岸有一套清水房，91平的三居室，比较小，其他还有一套商品房。而刚需，还有即使是一点一点的涨幅也是他们不能承担的。所以建议刚需仍旧是做足准备，满足条件就上。对投资者是赚的少的风险，对刚需是成本更高的风险。“三稳”政策，为防范楼市风险，开发商只要降价就会被约谈，一些价格低于备案价的楼盘影响楼市稳定，也会被点名批评。
以下为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答，请关注公众号提问
提问：雕叔，您好。目前在华侨城纯水岸有一套清水房，91平的三居室，比较小，其他还有一套商品房。目前小孩要在附近中学读书，想卖掉这套小房子，在附近换一套大点的房子改善一下居住条件，请问下目前这种市场环境下，这个时机是否合适？房子目前挂中介了，想知道目前指导价下，最低大概多少合适？目前各大中介APP查不到历史成交价。
回答：华侨城说实话，算是金牛区好的一个成熟的品质板块了，你在这买房也必然知道它的综合配套，尤其是地铁都赶上来了，加上环境和改善的纯粹度，我认为如果要买金牛，如果要买在中学附近，那么这里是一个很好的选择，支持小换大。当下各大APP的确下架了历史成交价，但是你完全可以去线下门店，比如链家的找你挂牌的经纪人查询近期的成交数据走势，他们系统内会有走势图，也是可以作为一个比较好的参考的。预估大概是2.49-2.52万之间。当下这个大环境，确实不太利于卖家，但如果你是急着置换的话，低卖低买未尝不是一个好的方案，而且现在处于二手房下降通道的早期，最近1-2个月出手，总比年底或者明年底到冰封时候出手，更划算。
提问：我目前住书房花香龙都，想卖掉这个房换个环境好一点小区，预算在150万左右，朋友建议我买东安湖片区，我觉得相隔不远，买同样面积的要多补几十万不划算，想听听老师的建议。
回答：花香龙都在龙泉书房算是一个比较小众的楼盘，当前楼市下行，再继续持有短期翻身比较困难，因为这么多年你也看到，即便东安湖建设得红红火火，但是对整体的书房版块二手房的拉动效应并不大，所以我们支持出售，尽快出售。出手后预算有个150万的话，我建议可以往地段和楼盘的改善（至少二选一）方向去走，同样的你说你朋友买在东安湖片区，其实基本也就是书房附近的二手房，在地段上可以说是没有什么改善可言的，在楼盘本身的品质上，意义也不太大，当下东安湖的新房超预算，二手房又死气沉沉，确实没必要多花几十万，还有税费中介费，折腾一圈还是在原地打转转，本身这种折腾的意义并不大。我建议可以往主城区方向走一走，比如当下的大面版块，可以说是目前龙泉二手房最为成熟的区域，集中了大量的品牌开发商，加上周边的地铁2、13号线，还有拔地而起的商业、土拍，以及东进东风和不断新建的校舍，整体来说是龙泉，甚至东门的一颗新星。关键是，比较切合你的预算需求，基本上可以买到套三户型，在房子上改善不明显，但是在地段上可以说是好得多了。像类似的百悦城、世茂城、炜岸城、华润国际社区等等都可以去看下。当下大面受制于指导价，所以好些房源都下架了，需要你去线下实地看看。至于新房，150万的预算，不是很好买了，或者说即便买得到也是我们不推荐的版块。
提问：打扰了雕叔，有个问题困扰我很久了。目前成都楼市在频繁被调控的情况下,投资变得越来越难，调控与投资客导致的非理性萧条此起彼伏,我看到的是风险越来越多,楼市进入下行通道，但也有很多人看到的是越来越容易买到房子，应该适时抄底。我们怎么评判呢？
回答：1、政策是灵活的，我们自然会知道政策的松紧跟房价上涨的快慢密切相关，但预测政策是无谓的，更多的不多是嘴嗨多一句，然后真来了就自嗨一下，更多的人是追着新的政策去点评而已。2、要相信政策不是要堵死投资者，政策只是要放缓房价的涨幅，让其平稳发展而已。3、什么人能够进入呢，能够有能力穿越牛熊的在之前几轮已经大赚的朋友。政策的越发紧张，不过是为他排除更多的竞争者而已。真正痛苦的是仍旧没上车的刚需，或者是有点小钱，踏空了行情又想去吃一波涨幅的后知后觉者。他们的的痛点在于，涨幅不会是一下子就给他们了，而可能是未来的一段时间里一点一点地给他们，短时间拉涨快感不会太强烈。而刚需，还有即使是一点一点的涨幅也是他们不能承担的。所以建议刚需仍旧是做足准备，满足条件就上。4、等下一轮时机再进入，对投资者是合适的，对刚需是不合适的。对投资者是赚的少的风险，对刚需是成本更高的风险。
提问：最近很多城市楼市严管，随着调控政策的不断加码以及调控效果的逐渐显现，现在大多购房者观望情绪浓。与此同时，很多房企资金链也持续收紧，但是为什么不见房企为加快回款以价换量？本打算买房，就怕后面开发商撑不下去普遍降价，怕买在高位了。怎么办？
回答：今年以来，各地楼市调控继续加码，从下半年楼市调控政策来看，延续了今年上半年的特点，即全覆盖、打补丁。一方面不少城市出台了二手房参考价格机制，将二手房价纳入到调控之中；另一方面对房地产经纪机构的监管也在趋严，对市场乱象打击的力度持续加强。热点城市调控将呈常态化！不断出台的调控政策对于市场情绪的影响非常明显，加速了部分热点城市的降温进程。很多人就会有疑问，为什么明明市场冷了，开发商还是要硬抗？他们不是要急着还债吗？提到房价就不得不提到土拍，土拍市场的变化可以说是楼市的风向标，土地和房子是面粉和面包的关系。面粉涨价了，那面包会降价吗？恐怕有点难……为什么开发商死扛也不会大幅降价？有几点原因——1、 降价就被维权！一旦房价降了，之前买房人就不愿意了，这矛盾就激化了！2、降价就面临约谈！“三稳”政策，为防范楼市风险，开发商只要降价就会被约谈，一些价格低于备案价的楼盘影响楼市稳定，也会被点名批评。3.买涨不买跌！盲从心理助推房价！人们都有一种盲从心理，买涨不买跌。房价涨的时候，各种抢雕叔戏，找七大姑八大婶宁愿借钱都要把首付给了；一旦房价出现下跌的势头，立马清心寡欲，观望了起来……那么买房的人该怎么办？现在的方向真的让人很迷惑，就像你知道一个东西要涨价但是就是担心没买到最低点！这种心理太多太多了……对于刚需，永远没有最好的时机，因为何时上涨是很难预判的，不要想着能在大涨前夜抄底。最好的时机就是你的钱可以付一个首付，就尽快选择上车，毕竟是刚需未来要自住，同时选择尽快买入提前站位，能做的就是等待下一波行情的到来！
提问：雕叔你好！经常看你推荐的二手都是次新房，它比老破大和期房有哪些优势？
回答：次新房是指年代较新的二手房或空置房，一般是指竣工后房龄在0至10年的房屋。相对于期房和老破大，次新房以其优势吸引着很多购房者的青睐：1、 即买即住。次新房基本已经交房，不用等待；并且由于交房时间并不长，不管是社区环境还是房屋装修都不会太差，大都不用重新装修，可以实现购买后就可以入住。2、 有挑选空间。通常一个社区挂牌的次新房不止一户，作为二手房，业主会有一些让价空间，购房者可以根据自己的需求进行挑选。3、 配套成熟。次新房相对于期房，规划时间较早。经历了周边的配套逐步完善过程，位置及配套都具有一定优势。4、 优劣势透明。由于是已交付社区，房屋品质、物业情况、居住环境等都是可以直接看到的，购买的时候心里有数。但是次新房也不是绝对好。相对于期房，次新房的价格不具备优势，并且功能和装修还是有一些差距的。所以次新房适合着急居住，对购房居住时间有要求的人群。
提问：雕叔你好，想问下朗基天香怎么样？学区、交通、价格合理性。看上它主要是觉得126的户型不错，而且离银泰城超近，生活方便，但不知道有没有什么隐藏风险，谢谢！还有，复地雍湖湾、中海兰庭、朗基天香，这三个对比哪个最好呢?
回答：朗基天香不是奥运冠军也是业主吗?这个楼盘好的方面你其实都看到了，差得这么说吧,主要是这边写字楼扎堆，缺乏住宅的纯粹居住板块,不像大源，具有抱团发展的趋势，而朗基天香太孤独了,下楼就上班，上楼就睡觉，有些时候，工作和生活还是要分开一点的好。复地当下是最好的,但是密度比较大，而且也有公寓;中海则老气了点;朗基的问题前面也说过了。整体来看都有弊端,就看你最不在意什么了,每个人的体验和看重的点是不一样的。
提问：雕叔你好！预算400万左右，请问双凤桥tod凤舞七里和机投桥的中南华宇君启盘哪个位置更好些！
回答：你好，400个的预算这两个楼盘都可上车，两个楼盘都在航线下，航空噪音这类的硬伤就不赘述了。整体来看凤舞七里的城市基本面是比较好的,它是武侯新城的南片区，武侯新城南片区内目前配套完善程度较高，生活氛围基本成熟，聚集了武侯金茂府、西派城、龙湖天宸原著、中粮瑞府等品牌开发商的“TOP”系人居产品。而中南华宇君启所处的武侯新城北片区，紧邻武侯新城产业核心区，汇集着武侯电商产业功能区大楼、西部智谷、武侯科技园创业城、智·C8文化创意产业园(建设中)。虽然周边汇集着多个产业载体，但是区域内的各项生活配套，还远不如南片区的醇熟。所以从位置上来说，我认为当下的凤舞七里更具有确定性，但是也不排除今后机投这边的北片区会发展得也很不错，但短期来看，肯定是凤舞七里更胜一筹。但是，从产品上，中南华宇君启又更加纯粹，总的是14-17层的两梯两户板式洋房，目前可以入手单价2.5-2.7的153平大户型。而凤舞七里产品就更加混杂一些，主打的是两梯三户和两梯四户的小高层，产品形态上不如中南华宇君启改善，但是总价段更加实惠，大概不到400万都可以入手最大户型。就看你更侧重什么了，如果不差钱就看中楼盘内部的改善，那么上中南华宇君启，如果预算可以省一点,然后看中板块的综合环境，那么就上凤舞七里。
提问：雕叔 ，请问一下 ，学区加投资 ，推荐奥克斯广场不呢？
回答：奥克斯学区可以，当做高新版的挂户吧，但是投资的话，效率赶不上其他正儿八经的封闭式住宅，只能说寄希望于金融城版块的整体拉涨能力，而如今二手房指导价、上限双管齐下，短期翻身持续拉涨的动能不足了。
提问：雕叔你好，普通资格、自住，请评析一下建发央玺、人居九林语、新希望D10，谢谢。
回答：你好，普通资格的话，建发没戏了，人居九林语和新希望D10还不错，人居的话，整体来说生活配套没有新希望发达，但是整个产品还是比较优越的，整体是个像样的楼盘，而不是D10这种一骑绝尘的孤傲的小众产品。重点说下新希望D10的产品吧。D10最后一栋，小涨（虽然看起来最高单价比前两次略低，但是整体均价确实是小涨），不过这个涨幅，很难匹配1、3号楼46、44层和2号楼68层这种差距。2019年卖的两批，毛坯2.9万，装修5999，时隔两年，68层的产品，毛坯2.93万，装修应该一样的。在城央，这个高度确实独树一帜了。有原地返迁（安置房较矮，不临路）也好，容积率8也好，这个高度是住宅天际线了。68层顶楼，大佬上。1、3号楼46层、44层顶楼也是类似面积。还是挺不错的豪改。整体来说D10像是有钱人的小众玩物，但是人居更像大众居家的BBA。
提问：雕叔你好，我是成华区顺一，24个月社保无房，之前150w的预算特别不好买，现在请问沙河澜庭和源滩以及主城满五二手房（二八板块大面板块）怎么选呢？再有就是，如果成都还是不好买，我也看了重庆，比成都便宜一些，我有必要去重庆买吗？家人在重庆， 还有我的流水可能有点问题，我想先去沙河试一下，又怕同时源滩开出来了，另外源滩现在三批次要4成首付，压力会比沙河的三成大一点的，买房以投资增值为主。
回答：成华刚一，但是预算150万的话确实不太宽裕，目前新房就只有苦等源滩，或者直接上沙河澜庭。当然，源滩更好，沙河次之，但是源滩到时候不一定能上车（摇号），沙河上车确定性更高，这个需要你取舍，我个人建议选择确定性更高的。主城满五二手房，你看的 二八和大面，说实话哈150万也已经很难选择了，只能看一些大套二，如果有个别看上的地段、楼盘以及产品和价格都不错的可以我们后续一起分析比对，但是整体来看，性价比也不算高。综合觉得沙河比较适合你，这个驷马桥现在地铁、商业、人气可以说是应有尽有的了。重庆的话，楼市整体也不太行，比成都低一个层级，目前属于横盘期，建议也一并找个了解重庆市场的比对下地段楼盘产品和价格，如果确实有很满意的，也临近你家人，倒也不失为一种替补方案。
以上为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答，请关注公众号提问
