11月12日，佳兆业集团公告停止派付中期利息，同时继续停牌。需要指出的是，锦恒财富产品的本金、到期利息及延期利息统一于当月20日兑付。同时，该公司还因未履行法定义务被限制高消费，申请人为绥中瑞祥电力设备安装有限公司。11月20日，深圳佳兆业全资子公司南京奥信房地产开发有限公司成为被执行人，被执行金额为506万元。
前脚解决理财产品兑付风波，后脚子公司则成为被执行人，佳兆业集团面临的资金压力究竟有多大？
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全媒体记者/刘毅
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自11月5日申请停牌以来，佳兆业集团（01638.HK）在今日（25日）复牌并实现大涨近21%，最终以上涨13.86%收盘，股价为1.15元/股，总市约81亿元。
这是佳兆业集团根据兑付方案兑付理财产品后，二级市场给出的积极响应。不过，即使佳兆业集团短暂解决了兑付风波，但仍然未能高枕无忧。除去理财产品外，其未来2至5年内高利率的优先票据会增加其融资成本，加大其偿债压力。
兑付风波“暂休”
事实上，在停牌之前，多家媒体就报道锦恒财富3亿元产品出现兑付逾期到期情况，佳兆业集团董事局主席郭英成对投资人称，“佳兆业是负责任的企业，给佳兆业时间，有能力和办法偿还”。
在停牌期间，佳兆业集团面临着艰难困境，可谓是与时间在竞跑，稍有不慎，则有可能陷入“两难”境地。
在11月8日，佳兆业集团发布声明称，受集团资金流动性困难影响，由深圳锦恒财富管理有限公司发行、佳兆业集团（深圳）有限公司担保的财富产品出现兑付逾期，公司正采取多项措施解决问题。
具体来看，包括广泛征求投资人意见，拿出更为可行的兑付方案；加快深圳、上海等地优质资产处置，回笼资金用于兑付财富产品；梳理可抵押资产，为财富产品提供兑付保障；加快在售地产项目销售，实现快速回款。
可以将上述措施简单理解成，佳兆业集团将会通过出售资产、抵押资产、售楼快速回款等方式来回笼资金，但值得注意的是，兑付方案放在了第一位，这或许意味着投资者没法一次性全部拿回理财款。
11月12日，佳兆业集团公告停止派付中期利息，同时继续停牌。
佳兆业集团官微在22日发布《锦恒财富产品兑付方案》的公告。
根据公告，佳兆业集团将按照锦恒财富产品到期的时间顺序，采用分期兑付方式，陆续兑付本金及利息。投资者果然没能一次性拿回理财款。
本金、利息、延期利息的兑付方式详情如下表：
如何解读上述兑付方案呢？
假如一个投资者购买了500万元的锦恒财富产品于2021年10月到期，则在10月可以取回50万元本金及利息，按每三个月不间断取回本金，也要在2024年1月才能取回全部本金。取回本金的时间拉长至2年之后，然后半年之后才能收到延期利息。
当然，佳兆业集团在公告中称将视资金筹集情况并按有利于投资人的原则逐步优化兑付方案，包括安排提前兑付。投资者们是希望能够提前兑付。
需要指出的是，锦恒财富产品的本金、到期利息及延期利息统一于当月20日兑付。另外，佳兆业集团还在公告中称2021年10月、11月已到期产品，已按本兑付方案于今日完成兑付。
据11月24日公告，佳兆业集团（佳兆业集团及其联营公司）在10月、11月到期的理财产品金额为14.93亿元，已经偿还本金及利息10.97亿元。
此前，据证券时报报道，佳兆业集团通过锦恒财富发行的理财产品总金额约为127亿元。
从今日佳兆业集团股价大幅上涨来看，锦恒财富的兑付风波暂告一段落，不过，佳兆业集团还没到高枕无忧的地步。
优先票据增加46亿，未来偿债压力加大
今年前十月，佳兆业集团总合约销售额为957.44亿元，同比增长23.2%；同期的综合约建筑面积为5,587,263平方米，同比增长24.1%。从这个数据来看，其在今年取得的成绩可圈可点。
不过，佳兆业在2020年报及2021年中报中并没有提及销售回款率，而碧桂园则是对外宣称连续五年回款率超过90%。销售回款才是王道。
今年上半年，佳兆业集团的营业收入、归母净利润分别为300.65亿元、29.26亿元，较去年同期有所增长。上半年拿地15幅优质地块，土地收购权益代价约252.15亿元。
房地产的“三道红线”也全部达标，上半年，佳兆业集团的扣除预收账款（包括合同负债）的资产负债率下降至69.9%；净负债率降低至93.7%，现金短债比（剔除受限制现金）则维持稳定于1.53倍。同期的现金及银行存款（包括银行存款、现金及银行结余及受限制现金）为487亿元。
从上述数据来看，佳兆业集团的经营情况总体是向好的，那么为什么还会出现资金流动性困难，导致锦恒财富产品兑付逾期呢？这是所有投资者的疑问。
上半年，佳兆业集团的流动资产为2445.71亿元，其中存货为1001.74亿元，占比40.96%；预付款项、按金及其他应收款项为625.58亿元，占比为25.58%。而流动性远远高于存货、应收款项的现金及现金等价物为383.64亿元，占比仅为15.69%。
对比来看，佳兆业集团上半年的流动负债为1341.52亿元，其中合同负债为515.45亿元，占比为38.42%；应计建筑成本、应付所得税分别为271.68亿元、140.86亿元，占比分别为20.25%、10.5%；短期借款为250.17亿元，占比为18.65%。
383.68亿元的现金应对250.17亿元的短期借款是绰绰有余的，还剩余133.51亿元可以动用。不过，若是存货未能及时销售出去、或者预付款项未能及时收回，剩余的现金流则不足以覆盖应计建筑成本、应付所得税合计金额412.54亿元。
在250亿元的短期借款中，优先票据、銀行借款－有抵押、其他借款－有抵押的金额分别为142.86亿元、36.92亿元、56.92亿元，占比分别为57%、15%、23%。其中优先票据金额较上年末增加46.13亿元，增长率约48%，大于同期营业收入的增长率。
此外，佳兆业集团新发行的优先票据利率较此前有所上涨，最低为9.75%，最高为11.7%，而此前发行的优先票据的利率最低为6.5%。意味着，佳兆业集团的融资成本进一步增加，相对应的偿债压力可想而知。
中报中，佳兆业集团指出集团总借款金额为1237.78亿元，一年内、一年至两年内、两年至五年、五年之后需要偿还的金额分别为250.17亿元、283.18亿元、680.95亿元、234.77亿元。也就是说佳兆业集团两年至五年（含两年内）的偿债压力是最大的。
企查查显示，11月22日，佳兆业集团（深圳）有限公司（简称：深圳佳兆业）持股逾51%的万泰昌房地产开发（绥中）有限公司被绥中县人民法院列为失信被执行人，执行金额为1376万元。同时，该公司还因未履行法定义务被限制高消费，申请人为绥中瑞祥电力设备安装有限公司。
11月20日，深圳佳兆业全资子公司南京奥信房地产开发有限公司成为被执行人，被执行金额为506万元。
前脚解决理财产品兑付风波，后脚子公司则成为被执行人，佳兆业集团面临的资金压力究竟有多大？只有集团自身才一清二楚了。
