我们都知道，对于二手房而言，会因为价格产生各种各样的成本比如因为多少钱所以多少首付，多少税费，多少贷款，多少相关成本几乎所有的投入都会围绕着价格的原因而产生上海二手房最大的变化其实是来自各种和价格有关的干扰如今二手房市场各种核算成本的价格参照标识产生了巨大的变动，从而让整个购房支出成本产生变化这样的变化不是说是否巨大，而是复杂，因为我们简单的统计了一下，一套房子接近有7个价格每一个价格都会影响我们
我们都知道，对于二手房而言，会因为价格产生各种各样的成本
比如因为多少钱所以多少首付，多少税费，多少贷款，多少相关成本
几乎所有的投入都会围绕着价格的原因而产生
上海二手房最大的变化其实是来自各种和价格有关的干扰
如今二手房市场各种核算成本的价格参照标识产生了巨大的变动，从而让整个购房支出成本产生变化
这样的变化不是说是否巨大，而是复杂，因为我们简单的统计了一下，一套房子接近有7个价格
每一个价格都会影响我们的支出成本，今天给大家做一个简单的测算
01一套房子的价格产生，最开始一定是来自房东
就是这套房子的心理预期卖多少钱，最后成交是多少
我们打一个比方，比如说550万
按照道理来说其实成本都围绕这个价格来测算就好
但是这个价格在进入到二手房市场就需要发生变动
首先大家知道的，如果需要上线挂牌，你的挂牌价就首先是要低于核验价
这个时候就出现了2个价格
这个小区的核验价可能就是500万，你最高只能挂到500万
那对于房东来说挂牌价不能高于500万，定在一个490万的价格空间，那么这个时候，在还没有客户进入谈判的时候，就出现了4个价格
分别是：挂牌价、核验价、成交价、网签价
网签合同最多只能根据核验价进行网签
所以对于房东来说如果希望最后的依然能够维持550万的成交，这一次可能需要把室内的装修电器什么都要作为同步转让的一部分
折价50万达到最终的成交价：
这是第一个阶段
第二个阶段，就是有客户前来购买，房子进入到交易环节
而对于购房者来说，除了房子的总价之外，他还关心，我付出的首付是多少以及税费是多少
就和现在谈论得沸沸扬扬的三价孰低中的“三价”有关
因为三价就低，买房的首付、一次性支付费用、银行贷款额度、税费，全部都产生了变化
我们还是拿刚才那套550W的房源来举例
网签合同价：用于交易中心备案和纳税标准，500W
银行评估价：银行委托评估公司评估价，500W
涉税评估价：银行贷款的重要评估价，450W
对于贷款，和银行评估价、涉税评估价、和网签合同价里三价最低的那个有关，决定了房子能够贷多少
换句话来说现在能够在银行里申请的贷款比例已经要少很多了
贷款比例少如果网签价格还是500万来算的话，那么你的支持金额就要更多一点
另外还有就是税费和中介费用
这个没办法计算，因为确实每个人差异都比较大，假设还需要30万的整体税费成本，这部分也需要房东提前准备好
那么如今对于现金支出简单来看就是这样的
所以各位可以感受下如今形势下上海二手房的复杂
如果此刻你想要买二手房，你或许要准备更多的现金，更少的依赖银行贷款，这样才能够买到目前你预期的房子
02毫无疑问，最近的上海楼市已经进入到准全款的模式
这是每一个二手购买者需要有的预期
一套550总价的房子，以前置换的支出成本需要385万，现在需要提前准备好445万，提升了超过10%的成本
这还是核验价和成交只差了50万的前提下计算的
如果核验价和最终成交价格差别很大，那么支出成本可能会更多
我们再来做可以简单对比一下数据，一套总价550W的二手房，如果在不同核验价下的支付成本会有多少
在不同核验价之下的的支付成本，越来越趋近于总价。尤其对于置换买家来说，这其实和全款买房无异
这就是现在在上海买二手房的很残酷的真相，也是现在买房必须要做好的心理准备和资金筹备
因为很多现实中的案例表明，核验价也许会比我们想象中的还要更低
面临着支出成本提高，对于现在买房可能只有两个选择
一个是尽可能多的筹备更多现金，二个是降低总价，去买更便宜的房子
本来可以买400万的，只能买300多万，本来可以买500万的，只能看450万左右的，以此类推
除了支出成本的增加，在购房过程中又存在太多不确定性
因为不能像以往那样，明确告诉你这套房子首付是多少，要交多少税，要提前准备好大概多少资金
因为这样的不确定性，增加了成本的同时提高了风险
有可能会遇到贷款不足，首付提高，没办法在约定时间内补齐，不仅房子买不到，还面临违约金的风险
所以这个时候前期和房东的沟通商定很重要，另外一个靠谱的中介也很重要
03不仅如此，现在上海的二手房源正在锐减
买房周期变长和效率变低的情况，短期内恐怕无法改变
截止目前，网站上的挂牌房源数量目前已经降低到1.7W套以下，与7月初的3.2W套，直接少了一半以上
买家能够找到合适房源的概率也跟着减少了一半
房源的大批量下架肯定不是短期事件，能不能恢复到正常水平还是未知数
随之而来的是如果想要看更多的二手房，只能一套一套去找
目前各大中介平台的房源，都只能在内网上查看和推荐，如果着急买意味着要花更多时间实地看房找房
在我看房的时候，中介小哥给我展示了自己手机只显示在内网上挂牌的房源
告诉我一个数字：平台上因为价格核验没办法上线的房源，至少占八成以上
我问他这样看房是不是很麻烦，他说只能等客户来，或者说一直和客户保持联系，才有可能推荐线下房源
这样的情况也直接导致了带看量和房源量的减少
今年7月带看量环比下降18%，已连续2个月出现环比下跌，未来看房效率可能会更低
这种真空的状态确实是比较难受的，也是这么久以来二手楼市不太遇到的场景
这种情况下，置换客户无疑是被这一轮调控影响到最大客群
成本在提高且换房周期在变长
作为置换房东还要先卖掉房子等到对方款清交房，再置换下一套房，这期间的周期长度会是原来的二倍以上
因为即便是贷款资质通过，也要到明年才能放款
现在哪个置换客户进入市场，心理上不得准备好全款买房的准备
04所以如果让我来判断上海二手房的状态，有几个结论可以和大家分享
首先很明显，这一次的二手房市场在“去银行化”
简单来说就是降低银行在楼市里的资金投入量
核验价带来最大的改变就是银行房贷参考标的的减少，从此以后楼市里银行就成为了配角
目的也很明显，就不让银行太依赖“房贷”这件事
是的，我说的是不让银行依赖房贷
其实很多银行很滋润的原因就是一年什么都不做，安心做好房贷生意一年的营收就不错，这本质上并没有发挥银行在资金调配上的作用
包括几年前的消费贷很多也是变相的房贷
而这一次的调整最大程度地弱化银行的参与度，让购房者少了“杠杆”的使用度
第二就是拉长了周期
价格多了意味着环节多了，环节多了意味着周期会变长
之前我们认为周期拉长很多时候是因为银行不放贷，现在是因为环节增多审核增多之后导致周期拉长
换句话来说，未来的二手房市场可能就是长周期慢转换的，现在想要换房的朋友，时间规划是你必须要学会的事情
当然这对持币待购的人来说或许也是利好，因为你有更多的选择的时间
所以有几个建议要和大家分享，特别重要
1、选择的资产要跑过别人
任何事情都要做最乐观的心态和最悲观的准备，如果我们认为这个趋势是长期的，那么我们能够做的就是，让自己的房子比别人的要更好的流通
所以你这一次买的房子，以后的接盘人多不多，五年之后容不容易卖，这都是需要考虑的
在大盘冷冻的时候，跑过别人就是赢过大盘
2、重度需要中介
这件事也是认真的，二手的复杂如今在两端，找房源和走流程，这两个环节如今都需要中介，如果盲目的手拉手到后期会有大量的风险，特别是买家
需要中介去帮你规避后面的各种潜在因素
当然如果你拥有“准全款”的能力，此刻好的中介也能够帮你获得更多的谈判空间，这就是此刻中介的重要性
最后一句：
不论上海二手进入什么模式，毫无疑问一定会进入自食其力的模式，你能买到什么样的房子，就在于你对这件事的投入度，以及愿意为此花多少时间
祝大家买到中意的房子
