办公选址攻略一01如何确定你的办公室面积和格局组合古语有云：谋定而后动，知止而有得，知止而后有定，定而后能静，静而后能安，安而后能虑，虑而后能得说的就是欲成大事需谋划，才能立于不败之地你是否发现，在一项重大的决策过。
开公司办公室怎么选位?01 如何确定你的办公室面积和格局组合，接下来我们就来聊聊关于开公司办公室怎么选位?以下内容大家不妨参考一二希望能帮到您!
开公司办公室怎么选位
01 如何确定你的办公室面积和格局组合
古语有云：谋定而后动，知止而有得，知止而后有定，定而后能静，静而后能安，安而后能虑，虑而后能得。说的就是欲成大事需谋划，才能立于不败之地。
你是否发现，在一项重大的决策过程中，常常会有很多隐性的或不能清楚描述的需求潜藏于你的头脑中，只有当某种外部环境发生改变或受到某种刺激后，这种需求才会被发掘、被释放，等到明白时，又悔之不及，办公选址就是这类“大事”的典型代表。
办公选址是一项长期性的投资，它会影响公司日后实际运营的效益、成本以及企业规模的扩充与发展，等到选址完成，才发现一些很重要的隐性需求和条件，到那时亡羊补牢，为时已晚。所以在选址前，如何科学的评估你的办公面积、区域位置和物业类型（写字楼、产业园区、联合办公、孵化器、商住公寓、厂房等）等方面的需求，就会显得格外重要。
随着时代的变革，办公室的空间规划也开始出现了巨大变化，办公空间不只是过道和桌子，而是需要融合更多的协作空间和社交活动空间，才能吸引更多“千禧一代”和喜欢“随时随地”办公的优秀人才。
在下文中，将介绍如何利用数据模型工具、需求预测及其他专业报告，来帮助你确定合适的办公空间的面积和格局组合，既不浪费，又有足够可用空间。
为了避免理解上的误差，也为了更好地熟知办公空间面积的决定因素，简要对一些办公类面积指标和名词作行业标准定义说明：
• 套外总建筑面积（平方米）：指自建筑物外墙外侧（含墙体面积）算起的总面积，一般办公楼招商人员口中的房屋面积和租赁合同中的计租面积都是指该房屋的套外总建筑面积，不是使用面积，简称建筑面积，包括套内建筑面积及分摊的共用建筑面积；
• 套内建筑面积（平方米）：指套外总建筑面积减去外墙墙体面积，简称套内面积；
• 公摊系数：楼梯、电梯、卫生间和设备间等其他共用结构的面积与套外总建筑面积的比值百分数，武汉写字楼的公摊一般在20-30%左右，电梯越多，办公楼越高，公摊系数越大；
• 使用面积（平方米）：套内建筑面积减去墙体、楼梯、电梯、卫生间和设备间等其他结构的面积，标准的计算公式是，使用面积=套外建筑面积 x （1-公摊率）- 墙体面积（内墙和外墙面积之和），鉴于墙体面积比较难计算，且办公楼物业一般都比较注重空间的实用性，在前期建筑规划设计时，户型划分多为大通间结构，内墙面积非常较少，几乎可以忽略不记，所以行业内习惯用套内建筑面积来衡量办公空间的使用面积；
通常，办公空间的使用面积大小是由员工数量、员工的组成结构及办公空间的组合来来决定的。
办公空间使用面积=普通员工数 x 标准工位面积 管理级员工数 x 标准私人办公室面积 其他办公空间面积（会议室、前台接待、茶水间、卫生间等）；
员工的数量：办公物业的租期通常都是至少3年，员工的数量可以基于公司2-3年发展的满编组织架构的人数来确定，也可以根据目前实际经营的总人数来确定。
员工的组成结构：需要清楚确定普通员工工位和管理级员工独立办公室的的设置数量。
办公空间组合：除了需要的工作空间量外，还要考虑是否需要会议室，茶水间、复印室、接待室或其他面向客户的空间。
标准工位面积：根据仲量联行2019年发布的《办公空间使用基准指南》数据显示，有53%的企业工位标准面积为4-4.9平米，46%的企业工位面积为3.2-3.9平米，晓飞君建议，在资金不是非常紧张的情况下，尽量选择按5平米的企业工位标准进行测算。
标准私人办公室面积：根据仲量联行2019年发布的《办公空间使用基准指南》数据显示，有65%的企业私人办公室面积为11-14平米，13%的企业私人办公室面积小于10平米，有22%的企业私人办公室面积大于15平米，晓飞君建议，在资金不是非常紧张的情况下，尽量选择按14平米的私人办公室标准进行测算。
会议室标准面积：根据《办公建筑设计规范》JGJ67-2006中标准， 会议室可分为大、中、小型会议室，小型会议室使用面积宜为30㎡左右，可容纳10-30人，中型会议室使用面积宜为60㎡左右，中小型会议室每人使用面积，有会议桌的不应小于1.80㎡，无会议桌的不应小于0.80㎡，大会议室应根据使用人数和桌椅设置情况确定使用面积。
至于像前台接待、茶水间、卫生间等其他办公空间面积市场上暂时没有什么明确的设定标准，一般事根据各公司的业务规划和实际需求确定需求面积。
计算出办公空间的使用面积，办公空间的需求面积就非常简单了，办公空间需求面积 = 办公空间使用面积/(1-公摊系数)；
02 真实客户办公面积模拟评估
为方便大家加深理解数据模型公式和各类标准数据的印象，举一个实际服务过的客户案例模拟评估一次。
选址背景：
Z公司，科技互联网行业，主营业务信息服务、SaaS服务，现地址武汉市武昌区，意向选址区域东湖高新区甲级写字楼，其组织架构及编制在岗、招聘计划情况如下图：
从上图可以看出，Z公司目前有12人在岗，从表面数据看新办公室需容纳50人办公，其实不然，根据晓飞君与Z公司选址负责人多次深入交谈后，才了解到该公司软件开发业务属于外包，6个月后APP上线，9个月进入A轮融资，如果融资顺利，Z公司将会自行组建软件开发部，根据接触的软件开发公司组织规划，软件如果自行研发上线及运维一般至少需要10人（一个技术总监，一个项目经理，一个售前工程师、一个运维经理、一个开发经理、一个开发工程师、一个大数据工程师、一个前端开发、一个测试经理、一个测试工程师），考虑到Z公司未来发展情况，Z公司选址总人数标准应该按60人进行面积测算。
从Z公司现在确定的组织架构可以看出，需要独立办公室的人数是3人，考虑到财务工作的私密性，财务部所有员工在一间独立办公室办公，需要设立工位的总人数是60-3-3=54人，Z公司处于初创期，所以一个小型会议室足以，Z公司办公所需要的使用面积 = 4 x 1454 x 530 = 356平，按武汉市常规公摊率30%来估算，办公建筑面积为356 x 1.3 = 463，Z公司选址负责人可以按460平左右5 1格局寻找目标房源。
