PART.02今年南昌比较火的刚需板块：青云谱、经开。目前均价1.7w左右。但弱势有点明显，就是板块太边缘了，不能否认它基本就是南昌东边的边界了。未来的价格，大概率还要持续走低。当前新城的模样初显，全新的路网，也迎来了地铁。湾里湾里最近的成交量还行，便宜到性价比很高。目前的弱势是教育暂时没有跟市区打通。因此不少人对它的心理距离比较远。新建基本占据了城西刚需板块的半壁江山。
今天跟大家聊聊买房选板块的问题。
很多人买房都遇到过这个问题，买房该怎么选板块？
有些人可能会问，买房为什么要选板块？在哪里上班买哪里不就好了。
嗯，说得很有道理。
全文完。
……
其实很多人并非一定会在公司附近买房，因为买房，最后买的是房，不然怎么会有通勤这个东西。
而板块与板块之间，其实是一个配套不同和通勤时间长短的区别。
而且万一有一个不错的产品出现了，但是它并不在自己上班所在的板块内，那就要对板块进行对比了。
特别是有很多新南昌人，或者很多对楼市不是很了解的购房者，他们对南昌的板块划分和认识都不是很清晰。
所以今天我们就聊聊南昌各个板块的优势和弱势，看看各个板块的基本情况。
PART.
01
南昌有许多个板块，赣江东岸有如下几个板块：东湖区、西湖区、朝阳新城、瑶湖新城、蒋巷、高新区、青山湖区、青云谱区、莲塘、象湖新城、象湖滨江、银三角；
赣江西岸有赣江新区、凤凰洲、红谷滩、红角洲、九龙湖、经开区、新建区、欣悦湖、望悦湖、湾里、望城、九望新城、以及新丰新城……
看着是不是眼花缭乱，在我们的小程序洪楼Plus中，其实有「板块选房」这个菜单：
板块找房
这么多板块，以赣江划分其实是以区域划分的思路，还是不够细。
所以我们对板块进行强弱划分，一共有6大强板块：
凤凰洲、红中区、红角洲、九龙湖、朝阳新城、高新区。
什么是强板块？
就是大户型能溢价，好品质的产品更是有明显溢价的板块，说明money认可这个板块。
那还有什么选的，选强板块就完事了啊！
嗯，有道理。
全文完……
其实不是所有人一定要买强板块，买房看的是一个合适的板块，在这个合适的板块里，买合适的房子。
我们也碰到过不少这种例子，比如去湾里改善的、去赣江新区买大平层的，不过这是另外一件事了，选产品的问题，下次再聊。
因为强板块有弱势产品，弱板块也会有一些偏高定位的产品，不同人的需求不一样，最终还是板块 产品 价格的综合考虑。
刚需面对南昌众多的非强板块该怎么选？其实每个非强板块也都有自己的置业逻辑，产品、价格、生活配套……
每个刚需板块，也都有各自的亮点。
今天我们来聊聊它们各自的亮点和弱势，可以当作一则刚需购房指南，也能让大家对南昌各个板块稍微有点大致印象。
PART.
02
今年南昌比较火的刚需板块：
青云谱、经开。
青云谱
优点是地理位置比较好，在城市中心，去各个地方通勤比较方便。
教育也和市区接壤，可以考市区的高中，话说人本来就是市区。
最近面貌的改变也很大，特别是广州路一带，路网、高架、公园都在进行中，居住体验不错，观感也好。
而且那边基本是保利主场，风险小比较稳。
老洪都也能作为配套之一，生活成本也比较低，还是蛮舒服的。
前段时间的地铁规划公示也有它。
但弱势是整体的上限不会太高，广州路总部经济带的故事似乎也不怎么讲了……
未来的面貌也主要看新的公园和路网规划，可以形成局部比较体面的面貌，类似于经开的双港西。
和老洪都无缝衔接，老城的气息和烟火气也会兼而有之。
板块均价：1.1w
经开区
经开也是热门之一的板块，主要是赣江西岸的非强板块真的不多，刚需想在这边置业，经开的地理位置还是更容易接受一点。
经开有自己两个比较适宜的居住板块——经开西&黄家湖。
面貌新，路新修的，再加上旭辉中央公园和旭辉广场，更有居住板块的气息了。
不过整体面貌还是工业气息比较浓，然后据说偶尔有味道飘来飘去……
板块均价：1.1w
然后继续聊聊其他几个非强板块，从城东开始吧：
东湖区
东湖区目前主要的居住板块在青山湖西岸。
优点是地理位置好，处在市中心，而且还有地铁四号线。
旁边也规划了商业，湖景很美，最重要的是湖边的休闲生活真的很舒服。
夏天傍晚的青山湖畔实在太让人惬意了，水域宽广，休闲配套有步道、骑行道、体育场，最近很火的飞盘也经常在那边组局。
弱势是规划和基础建设兑现较慢，本来是有强势基因的，不少南昌人还是有青山湖畔优居的梦，但现状不是很给力。
比如曾经的城市阳台，进度较为缓慢。
商业用地，也部分调规。
虽然不是什么特别大的问题，但这会影响未来整个板块的上限，也降低了不少人的预期，中规中矩吧。
目前均价1.7w左右。
青山湖区
说实话，这个板块在楼市里的存在感不高，主要的原因是因为没有一个集中开发的地方。
我们之前写过一篇《散装的青山湖》，感兴趣的可以看下。
反正板块存在感不是很高吧，个别楼盘的知名度其实都大过板块知名度了，而且和高新区的分界很多人也经常弄混淆。
优势是在主城区吧，板块亮点不多，主要看个别楼盘。
瑶湖新城
瑶湖新城的客户群体主要是高新区需求外溢导致的，因为高新区供应不太多，加上价格对刚需不是那么友好，想在高新，那只能外溢过来了。
瑶湖新城的优势……虽然是新城、开发晚，但那边一直很难给人面貌好的印象。
地铁一号线东延，湖东边的公园在建设，路网在优化。
随着未来高新产业的发展，长线也许是有发展的。
但弱势有点明显，就是板块太边缘了，不能否认它基本就是南昌东边的边界了。
而且这种边缘导致它的客户地缘性太强，除了从高新区外溢过来的人群，还有哪……抚鄱余万？
这边的需求只能靠高新区的产业发展去带动，而且教育不够强，其他配套也偏弱，人口导入不是很快，还需要时间。
板块均价：9000左右
象湖新城
象湖新城开发得比较早，产品设计也早，很多超级大盘，而且有不少低密产品。
烟火气很浓，入住率很高。
弱势是产品设计过时，人车不分流，加上很高的入住率，不少业主都跟我们吐槽停车很折磨。
加上当初对房子品质和物业的要求都不高，跟现在人的需求相悖。
大量的存量房源，也导致近几年价格一直疲软，有钱人慢慢离开，进入刚需循环。
目前是一个合格的睡城，在当前楼市的存在感也不是很高，喜欢平价低密产品人也许可以考虑一下？
未来的价格，大概率还要持续走低。
板块均价：9000
象湖滨江
起点很高，规划之初，是一江两岸的绝唱之一，毗邻朝阳新城、对望九龙湖，超高层，滨水公园，总之原本的定位比较高。
当前新城的模样初显，全新的路网，也迎来了地铁。
但是目前其他配套的兑现的速度不是那么快，价格也从最初的1W 回落到现在动不动8000起送车位的优惠政策。
最低7000起的也不是没有……
房价回落了下来，不知道这是不是大家想看到的。
板块均价：9000
银三角
如果真的不是这次盘点，真的快遗忘这个板块了。我们接触了不少客户，发现有在那边置业需求的人也不是很多。
我也不知道咋说了，反正那边现在听说挺魔幻的。
PART.
02
城东聊完了，再来聊聊城西。
经开我们前面讲过了，先讲讲湾里吧。
湾里
湾里最近的成交量还行，便宜到性价比很高。
怎么说呢，我有好几个朋友说要不去湾里买套大洋房算了……
均价才8、9K。
而且入住率也上来了，湾里的学位也出现了紧张的情况。
环境好这点毋庸置疑，空气清新，周末去山上玩也方便，去CBD上班也方便。
而且前段时间不还规划了地铁嘛……
长线看，湾里还是有发展的。
目前的弱势是教育暂时没有跟市区打通。
产品之间的差距比较大，刚需和改善之间的断层比较大，纯改产品也不多。
其次是配套不够丰富，商业也是鸽了又鸽……
对没有车的人，或者不会开车的人来说不友好，没有车真的有点寸步难行了。因此不少人对它的心理距离比较远。
医疗资源也不多，老人养老对于医疗的需求还是挺大的。
然后再讲讲新建。
新建基本占据了城西刚需板块的半壁江山。
欣悦湖
先讲讲欣悦湖板块吧，目前的优点是面貌新，配套基本成型了，而且离红谷滩近。
公园、学校都建好了，整个板块比较洋气，而且土地基本全部出让掉了，剩下的就是等交付、入住。
弱势就是隶属新建区，教育没有和市区打通。
顺便一提，当初这里本来是群雄割据、互相交战，各家开发商拿地、开发，场面火热，但是打着打着对手就忽然一个个消失了……
现在板块里声音比较大的也就剩下金地都会之光、保利紫云、桂语江南了。
顺便一提，金地卖的是准现房，桂语江南已经是现房了。
板块均价：1w左右
望悦湖
望悦湖也是新建区的一部分，定位就是刚需板块，没有什么特别大的预期。
一共也没几个新盘，市场上的声音也不是很大，一直以来讨论比较火热的话题就1个：
万达什么时候开？
盘也不多，一个大盘躺下了，还剩下万科联发四季光年、文演中心、金茂悦。。
板块均价：1.1w左右…………
望城
望城开发得也基本成型了，跟九龙湖枫西紧密相连，还拥有了地铁四号线。
入住率不是很高，但个别小区入住率相当高。
目前好像没什么新的供应，该躺下的也躺下了，这个板块不是均价多少的问题，不在于销售而在于交付。
九望新城
九望新城是远期目标，很远的那种，在楼市里的存在感很低。
在很多买房人的心中可能也没有一席之地……
我觉得是先可以放一放，这个城市不用着急把框架拉到那么大。
目前整个板块的路和公园都修建了，今年年初我们还去写过一次板块的面貌：
《一年后，我又飞了这座新城》
主要也是打造成一个产城融合的板块，因为望城那边的产业基地满了，只能向这边外溢，先发展发展产业吧。
远期是对接九龙湖的，但目前与九龙湖的动线没有打通。
感兴趣的话可以自己开车去转一转，估计很多人都想不到南昌这么大……
以上就是南昌各个非强板块的大致轮廓了，希望对你的选房有所帮助。
当然，最快捷的方式就是找巴老师，把你的需求告诉他，让他给你几个合适的选项。
