近日，桂林市自然资源局对外发布了《桂林市长山片区控制性详细规划调整方案公示》及《桂林市长山片区控制性详细规划调整论证报告公示》。此外，为推动桂林市重大项目的建设，对取消的重大交通基础设施进行另外选址和研究。而此次再次调整规划，已由商务用地再次调整用地性质，变为居住用地。在《2022年度桂林市市本级土地供应计划》中，七星区已经将长山片区格力配套地块列入在内，拟出让面积达220
在大家的认知里，桂林任何一个区域、一个板块/片区有规划，就是有发展。
高新七星区作为桂林建设桂林国际旅游胜地的主战场，区域面貌日新月异，更拥有重要的科技、产业、文化、旅游等资源、经济优势。
特别是产业发展上，近年来，区域以桂林振兴工业雄风为契机，在全市产业发展中的起到了重要的引领示范、辐射带动作用。
随着产业、经济的不断发展壮大，人口的集聚和增长，七星区的城市版图扩张之路也随之拉开，新兴板块的崛起毋庸置疑。
七星区长山片区新控规出炉
作为七星区的重点发展板块之一，长山片区一直相对“低调”，关于其公开的板块发展规划也是为数不多。
近日，桂林市自然资源局对外发布了《桂林市长山片区控制性详细规划调整方案公示》及《桂林市长山片区控制性详细规划调整论证报告公示》。
此次的《桂林市长山片区控制性详细规划调整方案》公示图，是对《桂林市长山片区控制性详细规划》（市政城控函〔2015〕1号)、《桂林市长山片区控制性详细规划C-1、C-6地块规划调整》、(市政城控函[2018]2号）及《桂林市长山片区控制性详细规划B-6、B-8及B-9地块规划调整》（市政城控函[2018]6号）的整合及完善。
公示显示，片区规划用地范围西至东二环路、南至桂磨路，北侧及东侧以湖塘路为界，总用地面积495.44公顷（约7431.6亩）。
由于编制时间的原因，原规划的配套公共服务设施等内容与现行的国家规范及桂林市相关文件不相符，急需进行更新和完善。
另一方面，随着社会的发展，原有的用地布局也难以适应当前的发展环境及市场需求。
长山片区区域位置示意图
从调整内容来看，主要涉及对用地性质、规划道路、地块控制指标等内容的调整，具体内容如下：
一、规划用地性质调整
（1）根据桂林市重大项目发展需求及高新区相关会议意见，本次调整取消了原规划长途汽车客运站用地（A-7地块）、物流仓储用地（A-14地块）、公共交通场站用地（A-9地块）、轨道交通用地(A-15地块）。
调整后，上述用地分别作为二类居住用地及中小学用地，取消的交通基础设施在湖塘路北侧另行选址研究。
（2）将原规划商业用地（A-5地块）、商务用地（A-16地块）、村庄建设用地（A-2地块）调整为二类居住用地。
调整规划截图
（3）将原规划村庄建设用地（B-40-1地块）及小学用地（B-40-2地块）调整为商业用地（兼容40%住宅)，主要作为集体经济预留发展用地；原规划村庄建设用地（B-41及B-43地块）调整为二类居住用地，原规划二类居住用地（B-33地块）则调整为小学用地。
（4）对原规划的两处旅游服务设施用地进行调整，其中B-36地块分别调整为防护绿地及文化设施用地，B-5地块调整为二类居住用地，同时将原规划文化设施用地(B-44地块）调整为二类居住用地。
调整规划截图
（5）为适应高新区产业的发展需求，将原规划商业用地（E-15和E-17地块）及居住用地(E-16和E-19地块）调整为一类工业用地。
（6）参考在编国土空间规划方案，本次规划将原规划公园绿地(D-2地块〉及防护绿地（D-1地块）调整为生态绿地，调整后绿地总面积与原规划基本持平。
二、规划道路调整
结合规划用地布局调整及新的道路规划设计规范要求，对原规划道路的线路、横断面布置及交叉口设计进行优化和完善，为与国土空间规划相衔接，规划对东三环路的红线进行控制，道路的具体方案以最终批复的为准。
三、地块控制指标调整
本次调整规划延续原规划的建设控制强度要求，主要结合用地性质的变化对个别地块控制指标进行适当调整。
占地几千亩的长山片区为何调规？
可以看到，此次规划取消了长途汽车客运站、公共交通场站等重大交通基础设施，对桂林市的交通布局影响较大。
此外，为推动桂林市重大项目的建设，对取消的重大交通基础设施进行另外选址和研究。
综合来看，此次长山片区规划调整的原因主要包括三个方面：
1.高铁发展对汽车客运造成冲击；
2.桂林市重大招商引资项目需求；
3.解决部分单位企业的发展需求。
规划调整后片区总体用地规划图
在小编的印象中，取消原规划长途汽车客运站用地（A-7地块）在早几年的规划中就已经提及了。
2019年公布的《桂林市山片区控制性详细规划A-7、A-14、A-16地块规划调整方案》显示，将原规划的交通枢纽用地（即A-7地块）即调整为商务用地，主要作为高新技术产业园区配套的研发办公用地。
而此次再次调整规划，已由商务用地再次调整用地性质，变为居住用地。并根据居住和人口需要，在A-7地块附近规划了小学、中学配套。
在《2019年度桂林市市本级土地供应计划表》中，A-7这宗地块疑似曾经列入当年的土地供应中，土地规划即是商住用地，但不知是何原因最终没能上市挂牌。
除此之外，在本次规划中，居住用地的比重由原来的23.3%增加至29.9%，新增了一定数量的居住用地（包括A-7地块在内）。
东二环路以东片区实景图
另外值得注意的是，想必业内人士也有所知晓，长山片区每次被提及，必然会说到位于片区内的重大项目——桂林长山国际文化旅游城（田园综合体）项目。
早在2019年2月，自治区投资促进网站曾发布“七星区长山国际文化旅游城项目”，从该规划建设内容可知，为建设桂林国际旅游胜地，改变市区东二环路周边村庄的脏乱差现状，长山片区将进行整体规划，项目将集聚中外旅游元素之大成，打造成以文化旅游产业为主导集健康旅游和田园综合体为一体的国内外著名文化旅游康养度假区。
项目总投资300亿，总面积约6000亩。当时的信息显示，该项目的合作单位是阳光城集团，项目有效期是2019-2029年。
相关公告截图
但是，到2019年9月份，桂林市七星区投资促进局则再发布了项目的招商公告，即意味着此前与阳光城集团的合作“泡汤了”。
信息显示项目招商的内容是：负责筹措项目资金，完成部分村落、企（事）业单位搬迁、安置补偿，整合周边尚未开发土地，打造“农业 文旅 康养 产业”多元发展的田园综合体，建设现代农业、文化旅游、医疗康养、教育科研、运动休闲、度假酒店、居住、商业配套等项目，以及对山水林田湖草进行整治修复。
在时间上，当时的招商公告是要求项目最多分三期完成建设，8年内全部建成。不过直至现在，项目还是未能有更多实质性的进展披露。
相关公告截图
对此，业内也纷纷猜测，或是项目推进效果不佳也成为了此次长山片区规划调整的主要原因之一，商服用地比重才会大幅缩减。
长山片区有规划，就有发展
一直以来，桂林各区域内每年有规划调整的地方不少。一个片区有新的规划，新的定位，就将有新的发展。
可以看到，长山片区在本次规划调整中，完善和优化了原规划的用地布局、配套公共服务设施及道路交通体系，总体上对片区来说是好事。
近年来，七星区将主要围绕做大做强电子信息、生物医药和现代服务业这三大产业。
长山片区作为七星区的新兴板块，在大的价值前景趋同的情况下，产业发展必然带动片区有新的发展。
而对于房地产市场方面，可以放心的是，本次规划调整对区域的楼盘没有大影响，对片区内目前在建在售的楼盘翡翠潮庭、彰泰·伴山云庐等，各项配套规划和分布更清晰，目前看主要是利好。
其中在教育配套上，未来在彰泰·伴山云庐附近还将规划建设一所新小学。
同时，也可以预见到，未来板块内还将有新的居住项目落地，进一步填补片区的刚需住宅市场。在《2022年度桂林市市本级土地供应计划》中，七星区已经将长山片区格力配套地块列入在内，拟出让面积达220亩。
总而言之，片区在各方面的发展值得期待。
最后，七星区城市建设更新，你对长山板块规划发展有什么看法？
